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抵押物尽职调查最经典总结:决定投资成败的四大步骤!
时间:2017-07-13 01:33:34
来源:中投律师事务所
审阅债权档案中有关抵押担保的资料

审阅抵押合同:
(1)合同是否完备,有否原件;
(2)合同的份数,对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致;
(3)抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息;
(4)签订日期是否与借款合同相印证(不能早于,但最高额担保除外;过分迟于也要注意);
(5)借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款,二次的抵押人是否相一致;(6)抵押担保的范围;
(7)属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内;
(8)合同的生效要素(如签名、盖章)是否正确、齐全;
(9)属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名(不能盖私章);(10)合同附件有否抵押房产的权属凭证,凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符;
(11)抵押房产属共有的,全体共有人是否均在合同中签章确认;
(12)合同有否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序;
(13)合同有否办理具强制执行效力公证手续;
(14)是否存在多个抵押人,每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容;
(15)有无违反《合同法》第52条导致合同无效。

审阅抵押登记凭证:
(1)有否办理抵押登记(他项权证)及登记部门;
(2)抵押登记的内容(如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置,担保的债权范围等)能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。

核查抵押人主体资格:
(1)抵押人是借款人还是第三人;
(2)如抵押人是公司的,有否同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证;
(3)如抵押人是企业分支机构或其他组织的,有否有权部门出具的授权书;
(4)如抵押人是自然人的,有否身份信息;
(5)抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体;
(6)如抵押物为共有,有否共有人的身份信息。

核查抵押房产:
(1)是否法律禁止抵押的物品;
(2)如抵押房产是整体物业的一部分,抵押部位是否核心或主要,及其他物业的抵押情况;
(3)抵押房产的房、地是同时抵押还是分别抵押;
(4)抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记;
(5)抵押房产是否在建工程;
(6)抵押房产有否公益性或行政性或其他专属的用途。

再核查:
(1)借款人曾偿还过款项的,对应抵押人的责任减免情况;
(2)有否其他顺位的抵押登记,本案抵押是否第一顺位,否则要查看顺位在前的抵押权大致情况;
(3)有否抵押房产的调查报告、评估报告,预估抵押房产目前的价值是否明显大于该笔对应的债权;
(4)抵押房产是否存在优先受偿的债权(如工程款、出让金、闲置费、税费等);(5)有否抵押人出具的抵押房产(在抵押时的)状态说明(如自用、租赁、空置等)或收益说明;
(6)抵押房产的目前状态(自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁);
(7)抵押人、第三人有否提出抵押无效的主张或诉讼(仲裁);
(8)有否第三人提出对抵押房产享有所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼(仲裁);
(9)抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍;
(10)抵押房产有否涉及各类纠纷;
(11)有否涉及抵押房产的相关材料或信息,例如会被征收拆迁、可(已)获政府批准能够升级改造、有否第三人对抵押房产表达购买意愿等资料。

到有关部门核查抵押物的相关情况
(一)核查产权情况
对有《房地产权证》的房产,可到房产所在地的房管部门,同时提供权属人名称+地址或权属证号(或登记字号)等要素,查询该房产的权属登记、抵押、查封等情况,查证该房产的产权是否清晰。对只有抵押权预告登记的房产,可到当地房管部门申请信息公开或登录其官网输入相关信息查询。

如果查询人有特殊办法,甚至可以查阅到该房产的全部档案(更为稳妥)。如果投资者(或相熟之人)正好有另案以抵押人为被执行人的,可以委派律师利用另案手续(或向法院申请调查令)查询该房产的档案。

查询后可获得该房产以下全部或部分信息:
(1)权属信息,包括:房产登记号,地址,地号,图号,权属人,共有人,建筑面积,共用地面积,建基面积,图则(四至),使用性质,权证号码,权属来源(自建、购买、分割、承继),所在土地使用权的证号,结构层数,楼层分布及功能,使用期限,已转让、已分割单元,欠费类型,限制转移,历史遗留问题,所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续,行政处罚,购入价格等信息;
(2)抵押(他项权)信息,包括:房产位置,抵押权人,抵押权利部位,权利面积,权利价值,登记时间,债权数额,他项证号等;
(3)查封、解封及协助执行信息,包括:查封类型,查封时效,查封机关,查封案号,查封标的明细,协助执行的内容等。

(二)核查查封情况

如果抵押房产被法院另案查封、未处置,应到相关法院核查:
(1)抵押房产(如出租)的租金是否已被法院冻结或截留;
(2)首封案件的债权人、案由、该债权人与抵押人的关系、查封法院、所处阶段(立案、审理、执行)、债权金额、查封期限、处置进度(长期不处置、中止执行、评估、拍卖、变卖、已处置待收价款、三拍一卖后仍不能处置);
(3)本案债权人有否对首封法院拖延处置提出异议;
(4)本案属最高额抵押的,贷款是否在查封后才发放;
(5)其他轮候查封的大致情况。

(三)到相关政府部门查询有用信息

有人脉的,可分别到建设、规划、测绘等单位,通过阅档、查册、申请信息公开、电话咨询等手段,进一步调查该房产的相关信息。

到现场核查抵押物的状况(同时拍照及录像)

(一)查看位置
通过百度地图、腾讯街景地图等查看该房产的位置、卫星图及街景图。如位置不明确,可尝试通过四至图作为参照物查找。

(二)找到现场
核查:
(1)能否找到标的物,是否灭失;
(2)标的物的地理位置是否良好,周边道路交通路网状况是否良好。

(三)查看现状

核查:
(1)(若是在建工程)工程进度;
(2)结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内部装修、设备安装情况;
(3)当前用途;
(4)对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况;(5)是否闲置、烂尾(含所在楼盘烂尾);
(6)是否需要加固补强;
(7)有否被部分拆除、损毁;
(8)是否具备独立使用功能;
(9)抵押房产范围内是否有其他权属不明的建筑物、构建物;
(10)物业管理情况(注:尤其是商业物业,需询问收费标准)。

(四)查看使用情况(重点)

核查该房产由何人使用或控制。
如果该房产非抵押人使用,需查明:
(1)是否属于借用、占用、租赁还是闲置;
(2)如属借用应了解使用人与抵押人的关系;
(3)如属占用应了解使用人的背景、与抵押人的关系及占用的原因(是否恶意);
(4)如属租赁,应取得租赁协议或了解租赁情况,并且了解租赁是在查封、抵押之前还是之后发生;
(5)如使用人声称该房产属其所有,或声称已购买或已抵债,尤其应注意,必须取得相关证据或信息;
(6)有否被公益性或行政性或特殊单位使用。

(五)查看相邻情况

核查:
(1)会否被其他地块或房产限制或阻碍通行、通风、采光、排污、排水等,从而影响其使用及价值;
(2)周边地块的开发利用情况(是否属于商住区、工业区、未开发区等),商业氛围情况;
(3)周边是否有污染源;
(4)有否配套的物业,如配电房、宿舍等;
(5)抵押房产是整体物业还是物业的一部分(例如酒店的某层),该物业是否属核心部位或主体部分;
(6)所在区域是否还有牵连物业(需整体才能处置,或整体处置才有价值,例如配套停车场等)。

(六)查看改造限制

核查:
(1)预估改造的可能性及难度;
(2)判断改造会否受相邻业户、规划、城管、水源区、风景区、防洪、消防、特种行业、机场管制、港口码头建设、高压线限高、地质条件、军事禁区、水电供应、道路交通、文物保护等限制;
(3)有否钉子户。

(七)现场收集信息

投资者应在查看现场的同时,向相关人员访谈并收集涉及该房产的相关信息:
(1)向保安、门卫收集;
(2)向相邻业户收集;
(3)向承租方收集;
(4)向房产中介了解;
(5)向当地政府主管部门(如公安、环保、出租屋管理、外来人口、税务、街道办、居委会、村委会等)收集;
(6)收集有否第三方已对该房产设置了处置障碍,或有购买意向,或有施工合同纠纷或烂尾原因等信息。

比对各项信息综合核查抵押物的真实状况

比对上述调查结果,动用人脉、关系网,或利用数据库,或借用互联网搜索引擎,或登录政府网站及收费网站,继续选择性地综合核查以下内容:

(一)权属状况

1、权属灭失(注:最大陷阱)
核查:(1)是否存在已转让、已抵债、已分割、已房改但未办理过户手续的情况;(2)有否已被征收、拆迁、置换但原权属证书未注销的情况;(3)会否因主管部门失职,一物多证,本证的实物其实不存在;(4)实物是否已被拆除、损毁。

2、权属瑕疵
核查:(1)是否未付清受让价款而与原权属人有争议;(2)是否已接管或控制房产;(3)是否存在抵押人以房产作价入股或作为出资条件、合作条件的情形;(4)是否因未付清价款而由转让方约定保留所有权或保留行使解除买卖合同的权利;(5)如属抵押人受让或抵债所得,是否已履行了受让合同或抵债协议/裁定约定的义务;(6)是否与所在地块的权属人不一致;(7)房产所在地块是否属划拨用地。

3、权属人情况
核查:抵押人是否项目公司,而该公司的主要财产是否只有该房产。

(二)纠纷情况

1、权利纠纷
核查:(1)是否存在产权、相邻权、合同义务、共有、合作开发、转让、租赁、价款、侵权、共益、一物多卖、实物分割、企业改制等纠纷;(2)是否涉及与原土地权属人(历史)纠纷、原转让人纠纷、小业主纠纷。

2、其他纠纷
核查:(1)是否属拆迁房、廉租安置房、置换房;(2)是否涉及小业主问题或职工安置问题;(3)是否涉及与强势部门/人士(如军队、地方政府、黑恶势力)有利益冲突;(4)如属预购房产且未交收实物,开发商是否配合移交房产及配合办理权证;(5)有否被第三人在抵押房产上加建、扩建建筑物,或添附构建物,或装修从而产生(或隐藏)纠纷。

(三)规划建设情况

1、规划情况

核查:(1)有否违反规划报建条件,或违反建筑物的规划用途;(2)所在区域的总体控规;(3)有否政府主管部门出具的如《会议纪要》、《批示》、《函》等限制或支持该房产的改造和建设的文件,如同意三旧改造等。

2、报建情况

核查:(1)消防验收手续;(2)房产权属人与地块权属人是否一致。

3、征收拆迁可能

核查:(1)是否会被征收(含政府借用)、拆迁;(2)预计征收、拆迁的时间;(3)征收、拆迁的原因;(4)征收方式,有否补偿及补偿标准、补偿款发放时间,补偿款是否已被其他法院截留;(5)抵押人对征收拆迁的态度。

(四)目前使用状况

1、如有租赁
核查:(1)出租方是否为抵押人,如否,则查究具体原因;(2)是否存在虚假租赁嫌疑;(3)租赁的期间、租金标准和用途;(4)租赁关系能否对抗抵押或查封(从出租时点、实物接收时点等综合研判),是否需另案诉讼才能处理;(5)租赁有否备案;(6)承租人的大致背景,与抵押人/权属人之间的关联性质;(7)租金一直由何人收取;(8)租金有否被法院冻结扣划;(9)有否能够证明租赁关系存在的其他情况(如缴费凭证等);(10)承租人是否有购买租赁物业的意愿。

2、如果现状为闲置,或烂尾(含所在楼盘烂尾)
核查:(1)闲置、烂尾的原因(政府行为、规划调整、地质条件、文物保护、安全隐患、安全事故、司法不公、权属纠纷、租赁纠纷、被恶意占用、涉及维稳、企业资金不足、企业股东不和、配套设施不足、案外人干涉或设置障碍、小业主纠纷等);(2)闲置、烂尾的时间;(3)是否受到处罚(例如责令整改);(4)重新盘活的可能性,抵押人或政府会否在近期内确定处置方案;(5)房产所在地块的余下使用权期限。

3、如果现状为第三人使用

按照第三步骤“核查现场情况”第(四)款处理。

(五)欠债情况

核查:(1)是否存在优先受偿权(如工程款);(2)所在地块是否拖欠出让金、市政配套费;(3)是否拖欠转让价款、物业管理费、水电费、供暖费、环保费等;(4)是否拖欠税费或具地方特色的费用。

(六)过户时的税、费负担
核查:(1)购入价格及投入成本(注:过户征税时有用);(2)预估过户时会产生的税费种类(尤其是增值税)及金额;(3)(如属划拨用地)预估地户时需补缴的土地出让金;(4)预估抵押人能否承担税费。

(七)市场价值
核查:(1)有否评估报告及评估方法是否妥当;(2)所在区域近期同类房产的市场价格,预扣税费后,预计该房产的大致价值;(3)如果该房产正出租,可按其月租金×100倍快速预估其价值;(4)结合相邻区域的物业情况,初步研判该房产是否有连片改造或改性、大幅升值的可能。

(八)处分障碍情况

1、部分或相邻房产处分情况
核查:(1)相邻或部分房产是否曾被法院或抵押人处分过;(2)判断已处分过的房产会否严重制约抵押房产的使用及影响其价值;(3)部分处分物的购买人背景、购买动机。

2、过户限制
核查:(1)当地政府是否拒不配合法院处置;(2)所在区域是否有规划调整,房产暂不办理过户手续;(3)是否属国有或集体资产且过户规定不明晰等;(4)是否有历史遗留问题未解决故暂缓过户;(5)是否属于特种用途(如储备粮仓库)等;(6)房产所在地块是否属划拨用地、集体建设用地而影响过户;(7)是否属抵押人唯一住房或依附若干户口。

3、处分障碍
核查:(1)如已被另案查封,之前法院是否处分过该房产;(2)今后是否会面临难以处置的情况(如政府行为、规划调整、地质条件、文物保护、安全隐患、权属纠纷、租赁纠纷、被恶意占用、涉及维稳、配套设施不足、案外人干涉或设置障碍、首封人恶意查封、有特殊用途等)。

4、干系人的态度
核查:(1)法院(注:如已被另案查封)或政府部门对处置该房产的态度(消极还是紧迫);(2)抵押人、权属人、承租人、(商业)物业管理人或其他关联人对处置该房产的态度(消极还是紧迫);(3)已对该房产设置了处置障碍的第三人的态度;(4)该房产是否已有潜在买家。

延伸阅读

不动产登记实务中,抵押期限是一个较易产生混淆的概念,在当事人合同签订和申请登记过程中容易产生误区,本文笔者有意就几个误区逐一进行分析,以期对实务有所助益。
 

误区一 

一般抵押中约定抵押期限长与借款期限,要求按抵押期限登记

实务中存在这样一种情形,当事人签订借款合同,借款期限为两年,而抵押合同却约定抵押期限为三年,在申请抵押登记时要求登记机构依据抵押合同所约定的抵押期限登记。显然作为债权人之抵押权人其初衷在于取较长之期限,以最大限度的发挥抵押物之担保功能,初衷虽好,但其认识却存在误区。
 
首先,登记簿之记载并非依据当事人之申请,国土部《关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》中有关不动产登记簿使用和填写说明中有关抵押权登记信息中并无抵押期限此项记载内容。其仅有债务履行期限(债权确定期间)此项记载事项,且其明确规定填写主债权合同中约定的债务人履行债务的期限,最高额抵押则填写债权确定期间。另外建设部房地产业司1995年《关于房屋他项权证有关问题请示的答复》第一条规定:“《房屋他项权证》中,抵押期限应当为抵押合同规定的债务人履行债务的期限。”可见,实务中,不动产登记机构登记簿中针对抵押权所记载之期限为主债权期限,其皆依据主债权合同约定记载。
 
其次,当事人所约定较长时限之抵押期限,实则并无实际意义,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条第一款明确阐述抵押期限的约定或者记载对于抵押物权存续并无意义,实则表明抵押权之存续另有期限加以拘束,随即第二款明确了抵押权在主债权诉讼时效结束后二年内行使的,其仍可得到法院支持。其规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律拘束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持。”然而此条规定与《物权法》之相关规定存在冲突,依据《物权法》第二百零二条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。”
 
因《物权法》为“新法”实则其已将《担保法》第十二条废止。可见抵押权之行使与主债权合同所约定的债务履行期间紧密相关,纵使当事人约定较长的抵押期限,其行使抵押权之期限仍以主债权合同约定之债务履行期限所计诉讼时效为限。

误区二

抵押期限与几个期限的异同

抵押权登记中存在几个较易混淆的期限,也是引发当事人误区的重灾区,这几个期限包括债务履行期限、抵押权存续期限、抵押权行使期限。债务履行期限较易理解,其为当事人所签订的主债权合同约定期限,抵押权存续期限为抵押权产生担保物权效力至其灭失之期限、抵押权行使期限即抵押权人在发生债务人不能清偿债务或者其他约定可以实现抵押权之情形时可以行使抵押权以抵押权优先受偿的期限。而实践中通俗所称谓的抵押期限,在特定情形下,实则多指的这几种期限,故而抵押期限实则为一个广义概念,其可能为债务履行期限,也可能为抵押权存续期间以及抵押权行使期限。试举一例,甲与乙签订借款合同,乙向甲借款50万,期限为2016年7月1日至2017年7月1日,乙以其名下一套住房提供担保。二人于2016年7月15日至登记机构办理了抵押登记。登记机构于2017年7月20日登簿发证。其后可能发生如下几种情形:

情形一,乙已于2017年5月1日还清所有款项,并于同日与甲一同申请了抵押权注销登记,当日办结。

情形二,2017年7月1日,乙未能归还所借款项,其后甲诉至法院,法院于2018年6月1日做出生效裁定,裁定以房抵债,其后乙未上诉。

情形三,在债务履行期限届满后,甲一直未主张权利,至2020年8月1日其方向乙主张权利。

那么此例中债务履行期限为主债权合同约定之16年7月1日至17年7月1日,而抵押权存续期间则自2016年7月20日物权登记之日起始,情形一抵押权存续期间至17年5月1日,因为依据《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产抵押权自登记之日生效。而抵押权因主债权消灭并经当事人申请而灭失;
 
情形二至18年6月1日,因抵押权实现而灭失;情形三依据《物权法》第二百零二条规定,当事人超过诉讼时效行使抵押权,通说认为抵押权人丧失的为胜诉权,然而胜诉权之丧失与抵押权丧失几无区别,法院若不支持抵押权人抵押权之行使,其通过私力救济之途径获偿之可能微乎其微。

故而此主债权诉讼时效之期限应为抵押权存续期间之最长终期,即存续期间之期限长短小于等于自抵押权登记登簿之日至主债权诉讼时效届满之内。至于抵押权之行使期间,通常情况下自债务履行期限届满开始,至主债权诉讼时效届满之时终止。倘若存在当事人约定实现抵押权之情形,比如借款人在债务履行期限届满之前明确表示不履行债务的,其期限可能早于合同约定。此期限为抵押权人权利行使的保护期限,超过此期限则丧失法院支持,即通说所谓的胜诉权。情形一不存在行使期限问题,情形二与情形三之行使期限皆自17年7月1日起始至抵押权实现或因抵押权人未主张权利直至主债权诉讼时效期满之时。

误区三

最高额抵押抵押期限与借款期限,并不一定需要一致

最高额抵押指的是抵押人和抵押权人达成一致,设定一定的最高债权数额,以抵押物对一定时间内连续发生的债权做担保。故而登记实务中最高额抵押所涉期限虽被通俗称为“抵押期限”,然而此抵押期限实际为债权确定期限,根据国土部《关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》中有关不动产登记簿使用和填写说明中有关抵押权登记信息填写说明中规定,最高额所涉期限填写为债权确定期间。此期间内可能发生多笔债权,而首次登记的仅为第一笔或者经约定加入的先前债权,故而此期限肯定短于最高额确定期限。

故而在实务中多存在借款期限短于“抵押期限”之情形,登记机构多询问申请人对于此抵押期限之约定是否为针对最高额之确定期间,而据以以此期间进行记载。

值得注意的是实务中很多抵押权人包括许多银行,在申请最高额抵押登记时,其借款期限与债权确定期限一致,经询问多为一笔贷款,其后并无连续发生之债权,此种抵押权实则以一般抵押,而非最高额抵押。此认识之误区多因申请人对于最高额抵押之概念理解有误所致,“最高额”其特别之处在于存在一定最高限额和一定的期限,在此期限和额度内,当事人之间可能发生多笔借款或者贷款,而为了方便登记,避免多次申请所致繁琐,故而创设了此种抵押模式。

其并非通俗所理解的最高担保债权数额,即很多银行在内的抵押权人错误的认为设立最高额抵押登记,便以最高债权数额为限享有优先受偿权,故而很多只发生一笔贷款之业务亦申请最高额抵押登记,比如借款20万,而设立最高额30万。实际只存在一笔20万之贷款,此情形下,应为债务履行期间特定的一般抵押登记,而其担保范围仍应以主债权数额20万据以确定。
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